Ancora una volta una controversia tra condominio ed amministratore è giunta sino in Cassazione, che si è espressa addirittura a Sezioni Unite.
Il disguido è sorto dal rifiuto di un condomino di pagare la propria quota delle spese relative alle parti comuni, motivato dalla circostanza dell’avvenuta vendita della sua proprietà ad un terzo.
La cessione risultava anteriore rispetto al momento in cui le spese furono deliberate.
L’ex condomino, però, non solo aveva omesso di comunicare di aver venduto l’appartamento, ma aveva anche continuato ad abitarvi, lasciando così credere all’amministratore ed agli altri condomini di esserne ancora il proprietario.
L’amministratore, non riuscendo a riscuotere dall’attuale proprietario dell’immobile, aveva citato il condomino “originario”, invocando il principio dell’apparenza.
Il condominio, ignaro senza colpa ed in buona fede dell’avvenuto trasferimento della proprietà dell’immobile, poteva pretendere il pagamento delle spese da chi “appariva” essere condomino al momento della delibera.
La tesi dell’amministratore tuttavia non è condivisibile.
E questo nonostante il codice civile disciplina molteplici situazioni in cui all’apparenza di fatto corrispondono precise conseguenze di diritto.
Esempio di scuola è l’erede apparente. Colui, cioè, che appare ai terzi come successore del defunto, pur non essendolo in realtà.
Il Legislatore tutela (facendone salvi i diritti) coloro che in buona fede hanno creduto che egli fosse il reale erede.
Avendo acquistato, ad esempio, un bene che rientrava nell’asse ereditario ne diventano legittimi proprietari anche se l’erede apparente non ne era il proprietario.
La Corte di Cassazione ha però respinto la tesi dell’amministratore chiarendo che il principio dell’apparenza non trova applicazione per quanto concerne i rapporti condominiali.
L’ordinamento, infatti, attraverso il principio dell’apparenza, tutela i terzi.
Tutela, cioè, coloro che, essendo estranei alla situazione apparente, ben possono risultare ignari (senza colpa!!!) di come stiano veramente le cose e fare affidamento in assoluta buona fede sulla veridicità di ciò che appare.
Ora il condominio può dirsi estraneo ai rapporti condominiali? Certamente no!
D’altra parte verificare chi sia il reale proprietario di un immobile è davvero facile, basta consultare i registri immobiliari…

paolodelviscio@vastesi.com